楼市突然暴涨64%，抢房潮开始了？这次玩笑是不是开大了！

今年国庆节期间，26城实时二手成交同比上升59%，44城看房量同比上升16%，新房认购量同比上升15%，三个指标同步转正。 北京10月1日到7日新房成交1008套，同比暴增161.1%，深圳二手房实时签约量同比大增63%， 上海链家新房成交量同比增长64%， 杭州新房成交同比增幅196.6%，南京325.4%，武汉59.5% 。 这些数字，看着确实像抢房潮回来了，数字这个东西，得先看清它是怎么算出来的，再决定要不要信。 第一个要看的，是同比还是环比，同比，是跟去年同一个时期比，环比，是跟上一期比，今年国庆的涨60%，大多是同比，同比的基数，是去年国庆，去年的国庆，市场还在下行，很多城市的成交是近几年的低位，用一个低位的基数去比，涨60%并不难。 这就像一个人去年生病瘦了二十斤，今年恢复了，体重涨了15%，你说他暴涨，其实他只是回到了原来的水平。 第二个要看的，是局部还是全部，暴涨60%，往往是几个重点城市、几个热门楼盘的数据，不是全国，全国那么多城市，有的回暖，有的没动，有的还在往下走。 第三个要看的，是时间窗口，国庆七天、八天，是一个特殊的窗口，这期间，很多人放假回家，有时间看房，很多开发商集中推盘，搞促销，很多政策，也选在这个节点前后出台，这些因素叠在一起，成交在短期内集中释放，是很正常的。 第四个要看的，是口径， 新房和二手房是两回事，认购和网签，是两回事，成交面积和成交套数，也是两回事，有的数据统计的是认购，认购可以退，有的统计的是网签，网签是实的。 “涨60%”大概率是真的，真的有一批城市、在国庆那几天，成交比去年好，但它也不是抢房潮，不是全国性的、持续性的、趋势性的反转。 2016年，一批城市房价快速上涨，售楼处排队、连夜抢房、开盘售罄，那时候是真的，2020年下半年到2021年上半年，也有一轮，深圳、上海、杭州，热度很高，那也是真的。 这些历史，说明一件事：短期的热度，不等于长期的趋势，楼市的趋势，是由人口、收入、库存、政策这些慢变量决定的，短期的热度，是由政策窗口、促销、情绪这些快变量驱动的，快变量能带来一波成交，但改变不了慢变量。 楼市里，有太多人需要它，开发商需要它，成交回暖，才好卖房，中介需要它，热度上来，才有生意，一些买房的人，也需要它，因为看到别人在买，自己才敢下手。 国庆那几天，售楼处人多，不代表这个城市的需求真的起来了，还有一条，是看清你所在的城市，如果你在一个人口流入、产业扎实的城市，那短期的回暖，可能是真的，如果你在一个人口流出、库存高企的城市，那所谓的回暖，可能只是几个楼盘的促销。 普通人最怕的就是被数字和氛围推着走，数字是真的，但它可能是局部的、短期的、有口径的，氛围是真的，但它可能是人为制造的，你要做的，是把这两样都剥开，看底下那个实在的东西： 这个城市的人，还在不在，这些人的收入，稳不稳，这些房子的库存，去不去得掉。 这些，才决定房价的长相。 国庆的热闹，会过去，热闹过去之后，市场会告诉你，它到底是什么样子。 特别